Obra próxima a bem tombado? Veja o que fazer

Você mora ou tem comércio no entorno de um bem tombado e vai construir, ampliar, regularizar ou reformar? Este artigo explicará uma exigência que poucos conhecem para reformar, ampliar, regularizar ou construir em áreas envoltórias de bens tombados pelo Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo).

Em São José dos Campos, são bens tombados o Sanatório Vicentina Aranha, a Igreja de São Benedito, a Residência Olivo Gomes e Parque Ajardinado e a E.E. Sant’Anna do Paraíba. (Fonte: http://condephaat.sp.gob.br).

O tombamento é um conjunto de ações realizadas pelo poder público com o objetivo de preservar bens de valor histórico, cultural, arquitetônico, ambiental e até mesmo de valor afetivo para a população, impedindo que venham a ser destruídos ou descaracterizados, sempre com previsão legal.

O artigo 216 da Constituição Federal define o que é patrimônio cultural brasileiro e prevê o papel do Estado na sua promoção e proteção. Já o artigo 260 da Constituição do Estado de São Paulo, de 1989, define o que constitui o patrimônio cultural estadual. O artigo 261 cita nominalmente o Condephaat, criado pela lei estadual nº 10.247/1968.

O processo de tombamento está previsto pelo decreto estadual nº 13.426/1979 e as áreas envoltórias pelo artigo 137, conforme decreto estadual nº 48.137/2003, que diz expressamente: “A Resolução de Tombamento preverá́, no entorno do bem imóvel tombado, edificação ou sítio, uma área sujeita a restrições de ocupação e de uso, quando estes se revelarem aptos a prejudicar a qualidade ambiental do bem sob preservação, definindo, caso a caso, as dimensões dessa área envoltória”. E diz o parágrafo único: “Nenhuma obra poderá́ ser executada dentro da área envoltória definida nos termos deste Artigo sem que o respectivo projeto seja previamente aprovado pelo Condephaat”.

Nossa cidade possui como áreas envoltórias as do Sanatório Vicentina Aranha, da Residência Olivo Gomes e Parque Ajardinado, e da Igreja de São Benedito (veja o mapa abaixo).

Ou seja, qualquer obra de reforma (externa/fachada), ampliação, regularização ou construção, em imóveis dentro dessas áreas envoltórias, deverá ser previamente aprovada pelo Condephaat, em processo administrativo próprio. A área envoltória é o círculo com raio de 300 metros, conforme art. 241 da lei complementar municipal de São José dos Campos nº 623/2019.

Isto é muito importante, pois normalmente quem vai construir, ampliar ou reformar pede autorização para a Prefeitura –alguns nem pedem, o que é errado e arriscado–, com respectivo Alvará ou ARA (Alvará de Responsabilidade Automática), sem a prévia autorização do órgão estadual para aqueles imóveis situados dentro do raio protegido.

A falta de prévia autorização poderá resultar em embargo da obra, cancelamento do processo de aprovação, demolição da edificação em até 60 dias e multa de até R$10 mil, limitada a 10% do valor do imóvel, entre outras cominações, em uma complexa análise conjunta do artigo 7 e do artigo 266 inciso V da Lei Complementar municipal 582/2016, da Lei Complementar 267/2003, do artigo 241 § 3º da LC 623/19, artigo 6º e artigo 4º III do Decreto 16.985/2016.

O processo perante o Condephaat pode levar até seis meses, em média, para demolição, intervenção ou regularização (se já executada a obra) em imóveis situados nas áreas envoltórias. São necessários vários documentos e formulários.

Embora possa ser realizado diretamente pelo interessado, o auxílio de um advogado especializado será importante para a celeridade do processo, pois solicitações com documentação incompleta não serão analisadas. Nesses casos, o interessado será informado por meio de publicação no Diário Oficial do Estado de São Paulo (DOE) e não será aberto processo até que a complementação necessária seja feita em prazo regulamentar de até 60 dias, sob pena de arquivamento do requerimento.

Após aberto o processo e iniciada sua análise, a UPPH/Condephaat poderá, por necessidade de eventuais esclarecimentos, emitir “Comunique-se” para apresentação de documentação adicional pelo interessado, em até 60 dias. Estes serão publicados no DOE. Os interessados devem acompanhar o andamento dos processos e consultar publicações no DOE no site da Imprensa Oficial.

Portanto, fique atento, faça a coisa certa e busque auxílio, se necessário.

> Eduardo Weiss é jurista, advogado, professor, palestrante e autor. É Doutor em Direito Internacional e Mestre em Direito das Relações Econômicas Internacionais pela PUC-SP.