Ilustração / Mohamed Hassan/Pixabay 
A modalidade de aquisição de imóveis em leilões públicos, judiciais ou extrajudiciais tem crescido muito, atraindo pessoas leigas interessadas em oportunidades de preços atrativos. É uma forma válida de comprar o primeiro imóvel ou aquele para investimento. Mas, atenção! Existem alguns cuidados a serem tomados e algumas pegadinhas jurídicas.
Procure em sites conhecidos e confiáveis
O primeiro cuidado é em relação aos sites de leilões, pois atualmente a modalidade virtual é a mais comum. Alguns são “marketplace” para outros leiloeiros. Há várias formas de consulta e itens que pedem mais observação. Citamos para consulta os sites Reclame Aqui (https://www.reclameaqui.com.br) e Leilão Seguro (https://www.leilaoseguro.org.br).
Verifique as características dos sites, como, por exemplo se têm a extensão .br (ponto br), forma de pagamento (nunca por transferência bancária, principalmente para terceiros com valores muito baixos) e sempre veja a presença nas redes sociais.
Nos leilões judiciais, as entidades possuem cadastro dos leiloeiros, como, por exemplo, do TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo). Pelo endereço https://www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica/auxiliarjustica/consultapublica é possível verificar se o site do leiloeiro é cadastrado pelo TJSP. E mesmo que seja, é fundamental checar se o endereço do site ao qual você teve acesso corresponde exatamente ao endereço do leiloeiro, pois os criminosos podem usar uma URL muito similar.
Ao clicar no bem que está em leilão, os sites idôneos apresentam informações sobre o processo ao qual aquele objeto ou imóvel está relacionado. Geralmente há o número da ação, a vara e alguns documentos. De posse de tais dados, o interessado pode, ainda, entrar em contato com a unidade judicial por e-mail para confirmar a veracidade do leilão.
Judiciais ou extrajudiciais
O leilão será judicial se realizado por decisão de um juiz em processo onde os bens do devedor são arrecadados (apreendidos ou penhorados) para ser pago ao credor (civil, trabalhista, fiscal, criminal ou falimentar) daquele processo o que lhe é de direito, além das custas e despesas legais.
O leilão será extrajudicial quando ocorre por iniciativa do proprietário do bem, sem participação do Poder Judiciário, normalmente após a retomada por falta de pagamento de financiamento imobiliário, sendo mais comum, na atualidade, a modalidade de alienação fiduciária em garantia.
Uma das principais diferenças entre as duas formas de leilão está nos débitos trazidos pelos imóveis. Nos dois casos, entretanto, o arrematante deverá pagar a comissão do leiloeiro, normalmente 5% do valor da arrematação.
Débitos sobre os imóveis leiloados
Os principais débitos existentes sobre os imóveis são: impostos (IPTU), dívidas condominiais e saldo com a instituição bancária. De início devemos destacar que as dívidas pessoais do antigo proprietário, como, por exemplo, as trabalhistas, não atingem o arrematante.
De qualquer forma, o primeiro passo é estudar atentamente o edital do leilão. Devemos separar pelo tipo do débito. Os fiscais, como impostos, devem ser pagos com o fruto do leilão (art. 130, parágrafo único, do CTN – Código Tributário Nacional), mesmo nos leilões extrajudiciais quando o edital prevê esse pagamento pelo arrematante, conforme posição jurisprudencial atual.
Dívidas condominiais, se o autor da ação em leilão judicial for o próprio condomínio, serão quitadas pelos frutos da arrematação. Mas o edital pode prever participação do arrematante se o resultado do leilão não for suficiente. Se não for o condomínio, eventuais débitos anteriores serão de responsabilidade do arrematante, mas isso deve estar expresso no edital.
Qual imposto o arrematante paga?
O imposto que o arrematante deverá pagar é o ITBI (Imposto de Transmissão “Intervivos” de Bens Imóveis), que é municipal e com alíquotas que variam de cidade para cidade. Normalmente é entre 2% e 3%. Em São José dos Campos a alíquota atual é de 2%.
O imposto deve ser calculado sobre o valor de mercado, mas alguns municípios utilizam o valor venal. Isto faz diferença no caso de arrematação em leilão, pois na maioria das vezes o valor pago é menor do que o valor venal, devendo prevalecer o primeiro, conforme jurisprudência atual. Há casos de isenção, dependendo de cada município.
Além disso, haverá imposto de renda se o arrematante vender o imóvel arrematado, calculado sobre a diferença entre o que pagou e o que recebeu.
Imóvel ocupado
Na maioria dos casos o imóvel leiloado está sendo ocupado pelo ex-proprietário. Nos leilões extrajudiciais, a desocupação é responsabilidade do arrematante, através de advogado em processo judicial próprio, com custas de 1% sobre o valor da arrematação, despesas de citação e honorários. O prazo médio é de 60 dias.
Nos leilões judiciais, a ordem para desocupação pode ser dada pelo próprio juiz do processo de execução, a partir de pedido do arrematante via advogado constituído. Neste caso o prazo poderá ser inferior a 60 dias, mas em ambos o ex-proprietário pode complicar a desocupação, principalmente se o imóvel estiver sendo ocupado por escola ou hospital. Fique atento.
Taxa de ocupação
Nos leilões extrajudiciais de imóveis retomados na alienação fiduciária em garantia, o ex-proprietário que permanecer indevidamente no imóvel deverá pagar ao arrematante, proprietário atual, 1% do valor da arrematação, ao mês, a título de taxa de ocupação, desde a consolidação da propriedade fiduciária até a efetiva transmissão da posse, conforme Lei 9.514/97, artigo 37-A. Esse valor deve ser requerido no processo de imissão da posse ou através de processo próprio.
Leilão anulado
Nos casos em que o leilão for anulado, por decisão judicial final, o valor pago deverá ser restituído ao arrematante, acrescido de atualização monetária e da comissão do leiloeiro. Além de ser previsão legal, os editais devem trazer esta possibilidade.
O leilão poderá ser anulado por vício formal, entre outros casos. Importante na análise do edital é verificar se há em curso processo judicial do proprietário discutindo a dívida ou o próprio leilão.
O preço
Os leilões quase sempre terão duas hastas. A primeira, com o valor de avaliação (leilões judiciais) ou contido no contrato fiduciário (leilões extrajudiciais); e a segunda, com até 50% do valor inicial, sendo abaixo disso considerado valor vil.
Ao fazer suas contas, tenha em mente quanto irá pagar, mais a comissão do leiloeiro de 5%, o ITBI, além das despesas com eventual ação judicial para ter a posse e com possíveis reformas no imóvel. Esse será seu “pior” cenário. Com ele, estabeleça previamente qual será seu lance máximo para não ser vítima da empolgação no momento dos lances. Cuidado!
Dicas finais
Além do aqui trazido, a principal dica é: consulte sempre um advogado especializado para se aventurar nesse mundo dos leilões. Analise o mercado, verifique o preço inicial e até onde está disposto a ir, dentro de um plano de negócios previamente estabelecido. Nunca trabalhe com emoções. Lembre-se dos custos do imóvel se ele não der frutos por um tempo, como aluguel ou venda.
Por fim, vale lembrar que existem muitos leilões de automóveis, aeronaves, barcos e outros bens móveis, como os promovidos pela Receita Federal (para participar, acesse o Portal e-CAC, utilizando Certificado Digital, e clicando na opção “Participar de Leilão Eletrônico da Receita Federal”), entre outros diversos sites conhecidos.
As dicas, em sua maioria, valem para eles. Fique atento e boa sorte!
> Eduardo Weiss é jurista, advogado, professor, palestrante e autor. É Doutor em Direito Internacional e Mestre em Direito das Relações Econômicas Internacionais pela PUC-SP.
